在当前房地产市场持续承压的大背景下，房地产开发商的现金库存告急，无法足额支付工程进度款、结算款等款项，“工抵房”便成为工程款支付的最重要方式。但是，由于“工抵房”客观上不能交付，以及开发商主观上不愿意交付等原因，施工单位并不能如约取得“工抵房”权属，而相应工程款却已被如数抵扣，往往会陷入“房款两空”尴尬境地，故讨论安全地拿到“工抵房”，便具有现实的意义。

一.“工抵房”的概述

工抵房，全称工程款抵偿房，是指开发商因资金周转困难，将尚未出售的商品房折价抵付给施工单位，用于冲抵拖欠的工程款项。

根据《民法典》第八百零七条之规定，发包人逾期不支付工程款的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，施工单位可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。故，从法律性质上看，工抵房属于以物抵债的一种特殊形式。

二.“工抵房”的办理流程

由于“工抵房”以房抵债的性质，故办理流程至少涉及两个方面的法律关系，一是工程价款的结算的建设工程施工合同法律关系，一是工程价款以房抵偿的商品房买卖合同法律关系。

根据《民法典》第八百零六条、第八百零七条，以及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第十九条等相关规定，发包人应当按照约定结算和支付工程价款。故，开发商与施工单位应先行办理工程价款的结算，以确定拟抵偿的工程价款金额。

根据《民法典》第一百三十三条至第一百三十六条，以及第四百六十四条等规定，可通过民事协议，来设立、变更、终止“工程价款以房抵偿”的民事法律关系。故，开发商与施工单位一般会通过合同，来实施以房抵偿工程价款行为。

实务中，开发商与施工单位需要先行办理工程价款结算，或者工程价款预结算，以确定拟抵偿的工程价款。为明确工程价款以房抵偿的具体内容，开发商与施工单位随后便会签订以房抵债协议。开发商与拟抵偿房屋的所有人不一致的，需要签订以房抵债三方协议。

三.“工抵房”的变现障碍

根据《民法典》第二百零九条、第二百二十一条等规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。签订不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。故，施工单位要安全地拿到“工抵房”，应当以办理了不动产权登记为准，或者依不动产物权协议，向登记机构申请预告登记，保障物权的实现。

由于用于抵偿工程款的房屋“售价”不低于真实成交价，普遍地存在“溢价”出售情况，故开发商在拟抵偿的房屋具备办理权属登记条件时，不会阻止约定的抵偿条件成就，施工单位一般能够顺利取得“工抵房”权属。但是，实务中也普遍存在拟抵偿的房屋无法竣工、已竣工房屋无法竣工备案、拟抵偿的房屋被查封等原因，施工单位不能取得“工抵房”权属，无法变现。

四.安全地拿到“工抵房”的几点建议

施工单位应当通过前期预防和后期救济两个方面，降低拿到“工抵房”的风险，安全地拿到“工抵房”。前期预防方面，施工单位在与开发商签订“工抵房”协议时，确保协议具备书面形式、内容明确、工抵金额明确、具体房号及交付时间、房屋现状等核心条款齐备，更要及时办理物权登记或至少完成预告登记（在保交楼的大政策背景下，网签备案商品房买卖合同，实践中也具有排除执行的效果），还要做到实际占有房屋的权利外观；后期救济方面，若登记尚未完成，施工单位应根据财产状态、占有情况与执行进程，灵活选择包括执行异议、异议之诉、物权确认之诉、债务履行确认之诉等路径，及时止损、锁定权利。