“凶宅”、改建违建、无权处分、房屋漏水……诸如此类存量房买卖合同纠纷层出不穷，究其本质系出卖人违反信息披露义务所致。由此引出，存量房交易中出卖人需要披露哪些信息？信息披露义务的法理基础为何？违反义务需承担的法律后果？以及信息披露义务的边界何在？本文首先将对实务中常见的出卖人应披露信息进行分类梳理，并据此提炼出信息披露义务的理论基础，下一步分析出卖人违反信息披露义务可能承担的法律责任，最后论述信息披露义务的边界及免责情形。
一、信息披露义务主要内容
存量房买卖中出卖人负有披露义务的信息非常之多，笔者结合本团队办理案件、交易习惯及对大量司法案例的分析，归纳总结出以下八种类型。
（一）房屋权属状况信息
房屋权属状况可以分为所有权状况和权利负担情况。权属状况主要包括：房屋所有权人，除登记的所有权人外是否存在其他共有人，如只登记在一方名下的夫妻共有房屋、含有未分割遗产份额的房屋；房屋土地所有权性质、土地取得方式、土地规划用途等；房屋是否存在权属纠纷、债权债务纠纷等；房屋的占有、使用情况，如房屋是否实际由他人占有使用。
权利负担情况主要包括：房屋是否被法院查封，是否存在限制交易的情形，是否存在抵押登记，是否有履行中的租赁合同，是否是不具备上市交易条件的政策性住房等。
（二）房屋物理属性信息
房屋物理属性主要指房屋所在位置、楼层、面积、户型结构、使用年限、附属设施、是否存在改建（含违建）等，这些信息一般通过实地查验房屋及核实产权信息可以获知。
（三）房屋质量问题信息
常见的房屋质量问题有漏水渗水，管道堵塞，房屋存在安全隐患，房屋曾被有关部门鉴定为危房，出卖人擅自拆除承重墙导致房屋主体结构不安全等。
（四）房屋历史事件信息
房屋历史事件是指在房屋居住使用过程中发生的事件，出卖人需要披露的历史事件包括非正常死亡等。发生非正常死亡事件的房屋俗称“凶宅”，“凶宅”的法律界定经过长期的司法实践逐渐形成共识：第一、死亡原因必须是非正常死亡，包含人为死亡（他杀、自杀）和意外死亡两种，排除自然死亡；第二、死亡地点必须发生在房屋专有部分，排除建筑物共有部分、其他楼栋房屋等，但房屋附带的花园、阁楼、地下室、露台等，即便不在登记的产权范围内，但如果与其他区域相区隔且专属于产权人使用，则仍属于房屋专有部分；第三、死亡时间与交易时间间隔不能过久，因为死亡事件对房屋的影响会随着时间的流逝而逐渐淡化。
（五）房屋环境信息
房屋环境包括生活环境、人文环境等。出卖人应该披露的不利生活环境因素有超过标准的噪音，环境污染（如周边有化工厂排放废气等）。人文环境包括邻里关系是否和谐，是否与邻居存在纠纷可能影响买受人正常居住使用房屋等。
（六）涉税信息
涉税信息是指可能影响房屋交易税费金额的信息，如房屋来源、房屋原购入价格、房屋持有时间、交易房屋是否为出卖人名下唯一住房等。
（七）基于合同特别约定应告知的信息
买受人基于购买房屋的特殊需求与出卖人达成特别约定时，出卖人应履行相应的如实告知义务。如买受人有孩子就学、落户的需求，出卖人应当披露学位使用情况，户籍登记情况等。
（八）买受人询问且与交易有关的信息
上述七种信息为出卖人应当主动披露的信息，除此之外，买受人主动询问与交易相关信息时，出卖人仍负有如实告知的义务。
需要额外说明的是，房屋附有违章建筑的情形既属于物理属性信息，也可能因被行政主管部门限制交易而归入权属信息，还可能因为违建导致房屋安全问题而成为质量问题。
二、信息披露义务之理论构造
存量房买卖市场中，出卖人基于持有、居住、使用房屋掌握了更多与房屋有关的信息，处于信息优势地位，为矫正信息不对称可能导致的交易不公，平衡合同双方利益，保障交易安全，法律要求出卖人如实、全面地披露交易相关信息，此为信息披露义务产生的法理基础。然而，信息披露内容之繁杂，范围之宽广，通过列举难以穷尽，必须提取其共性，挖掘其规律，方能举一反三。为此，笔者提出以下四种理论构造，以期为实务工作提供理论指导。
（一）基于买卖合同标的物的瑕疵担保责任
存量房买卖合同作为一种特殊的买卖合同，适用买卖合同基础理论。房屋物理属性信息属于买卖合同中标的物的数量、质量范畴，应当告知自不必多言。标的物瑕疵包含权属瑕疵和质量瑕疵，出卖人基于瑕疵担保责任应主动告知房屋权属状况和质量问题，以确保房屋产权清晰且符合法定或约定的质量标准。
（二）影响缔约与否及交易条件的重要信息
影响缔约与否及交易条件的重要信息虽涵盖范围宽泛，但胜在实用，是法院裁判常用的说理路径。典型的如对于“凶宅”的论证：“凶宅”虽并非房屋本身存在权利或质量瑕疵，也不影响房屋的物理属性和使用功能，但基于传统风俗及文化影响，大多数人对此类房屋心存忌讳，这并非封建迷信，相反属于客观的公序良俗，因此“凶宅”会影响买受人购买意愿和房屋市场价值，属于出卖人必须披露的重要信息。另外，涉税信息通过影响房屋交易成本进而影响交易价格，也属于影响交易条件的重要信息。
（三）影响房屋使用效益（居住体验等）的信息
房屋买卖合同的标的物具有特殊性，除满足基本的居住需求外，还承载着人们的心理需求、情感需求。房屋环境信息虽不影响房屋的物理品质，但是往往会引起买受人的负面情绪或不良精神状态，使房屋无法满足买受人的精神需求，进而影响房屋使用效益（居住体验等）。比如房屋紧邻电梯设施，房屋下方是设备间、化粪池，房屋附近有化工厂等，这些因素可能导致明显异味、噪声污染、空气污染，影响买受人对良好居住品质的追求。再如，出卖人因公共区域使用问题与邻居素有纠纷，因房屋装修导致楼下房屋渗漏产生邻里冲突等，这些不和谐的邻里关系可能影响买受人日后生活的安宁，均属于出卖人应当提前告知的事项。
（四）基于意思自治的特别约定
合同是当事人之间的法律。当事人对合同内容有特别约定的，应当尊重其意思自治，出卖人有义务告知合同特别约定的事项。此外，虽未纳入合同内容，但买受人主动询问的交易相关信息，表明买受人对此类信息的特殊关注，出卖人不得作虚假陈述。比如买受人为了孩子上学购买的学区房，出卖人有义务告知学位名额使用情况。再如出卖人虽无义务主动披露房屋内发生的正常死亡情况，但若买受人主动询问，则出卖人不得隐瞒，是否购买由买受人自行决策。
三、违反信息披露义务的法律后果
出卖人违反信息披露义务，根据违约程度及造成的后果不同，可能承担以下法律责任。
（一）买受人可主张撤销合同
出卖人故意隐瞒房屋信息，如“凶宅”、严重质量问题、严重权属瑕疵等，使买受人陷入错误认识，并基于错误认识作出购买房屋的意思表示，构成民法上的欺诈行为，买受人可以行使合同撤销权。是否撤销合同是买受人的权利，如果买受人不主张撤销合同，亦可要求出卖人承担违约责任。
（二）买受人有权解除合同
出卖人未履行如实告知义务，导致买受人购买房屋的合同目的无法实现，则买受人享有合同解除权，可以在通知对方后单方面解除合同。买受人不主张解除合同的，亦可要求出卖人承担违约责任。
（三）承担违约责任
出卖人违反信息披露义务的行为尚未达到欺诈的标准，也未导致买受人合同目的落空，仅构成一般违约的情况，如未告知轻微的质量瑕疵、涉税信息等，买受人可以要求出卖人承担违约责任。承担违约责任的具体形式有支付违约金、赔偿损失、承担房屋修复责任、减少房屋价款等。
四、信息披露义务之边界及免责情形
尽管法律苛以出卖人较高的信息披露义务，但并非没有边界和例外。第一、出卖人披露的信息限于其知道或应当知道，同时买受人不知道且不应当知道的信息，两者缺一不可。前者需有证据证明出卖人知道或者根据生活常理可以推定出卖人知道该信息，如果信息产生于房屋交付之后，如房屋交付后才出现的漏水问题，则阻却出卖人的披露义务。后者要求买受人尽到必要的注意义务，谨慎审查交易房屋现状及相关信息，房屋显性瑕疵不在出卖人披露义务范围，如露台违法搭建阳光房的情形，房屋实际使用面积明显超出产权证面积，阳光房使用明显与正常房屋不同的简易建筑材质，则买受人关于不知违章建筑的辩解不会得到法院采纳。此外，买受人对于自身格外关注的信息，尤其是影响购买决策的信息，应主动要求出卖人披露。第二、买受人对该信息有合理期待利益。如果买受人明知该信息仍然继续履行合同，说明该信息对买受人而言无关紧要，其事后再追究出卖人责任的行为不应得到认可。反之，若买受人获知该信息后立即向出卖人提出异议或中止履行合同，如买受人得知房屋系“凶宅”后，尽管已经对房屋进行了装修，仍立即搬离房屋，则说明买受人对该信息存在期待利益。第三、信息获取利益大于出卖人隐私权保护利益。若信息涉及出卖人个人隐私（典型如房屋历史事件中的出卖人近亲属去世信息等），则要求出卖人披露的期待可能性较低，此时应衡量信息对于交易的重要性与隐私保护的必要性孰轻孰重，作出取舍。第四、买受人需在权利行使期间主张权利。若买受人未在法定或约定的权利行使期间行权，如超过除斥期间或诉讼时效已过，则出卖人不再承担责任。
五、结语
与商品房不同，存量房的出卖人以自然人为主，现行法律有不少规范开发商销售行为的规定，以法律形式强制开发商披露房屋相关信息，但此类规范不适用于存量房出卖人。对后者信息披露义务的规制，目前只能适用民法典合同编一般规定，如诚信原则之下的先合同义务（民法典第五百条）及附随义务（民法典第五百零九条第二款）。存量房出卖人信息披露义务在长期的司法实践演变中逐渐形成，但尚未体系化，期待本文的探讨对将来的实务工作有所裨益。
（本文作者：盈科袁广、刘年红律师 来源：微信公众号 北京市盈科南京律师事务所）