2024年，当事人张先生与前女友伍某因性格不合决定解除婚约关系，此前，双方在恋爱期间共同购置了一套房产，房产登记在张先生个人名下，订婚后办理了双方各自拥有关于房产一半份额的协议公证书，约定因双方预备结婚，由双方共同出资付案涉房产首付款，房产归双方按份共有，关于房产的贷款则由张先生个人承担。但双方分手后，因房产大幅度贬值而迟迟未能达成处理方案。

2025年初，女方母亲（以下简称伍母）作为原告以民间借贷纠纷为由将张先生起诉至法院，要求返还其向张先生转账的房产出资本金及利息100万余元。张先生一方面一直单方承担房产各项支出成本，以及因房地产市场下行导致房产贬值亏损，又面临需赔付对方高额出资款的风险，在此急迫局势下委托我团队代理诉讼，希望可以顺利解决此事。

案件焦点

经团队分析，本案核心争议焦点如下：

1、本案案由属于民间借贷纠纷还是婚约财产纠纷？ 

2、案涉伍母主张的款项的性质是什么？

3、案涉房产权属认定及后续房产贷款如何分配承担？

代理思路

围绕以上争议焦点，团队代理思路如下：

1、案件性质分析与策略选择

民间借贷案件尤为重要的是双方有无借贷合意。团队通过仔细分析案件材料，发现以下几个关键特征：资金往来时间与婚约期间高度重合、款项转账时有“购房款”类似备注、双方沟通记录显示购房的背景与各方当时对于购房及房贷的态度。基于此，团队认为本案实质为婚约财产纠纷，而非表面上的民间借贷纠纷。

结合案件相关事实细节，团队整体分析后，敲定了诉讼策略:本诉重心放在调解，并另行以婚约财产纠纷为案由提起诉讼，另案处理张先生与伍某的房产争议及返还彩礼问题。

2、梳理关键证据、清晰呈现分割比例方案

本案破局点在于重新梳理能体现房产购置、男方与伍某订婚、协议公证事项三者前后时间节点相连的证据，并通过梳理聊天记录，还原当时购房背景。为方便当事人清晰房产分割的几种可能性，团队梳理双方出资的票据、转账记录等证据，整理出一份分割比例方案，做到让当事人一目了然，对分割比例心中有数。

3、通过申请追加第三人，还原共同购房事实

基于案件事实的还原，团队策略性提交追加第三人申请，并充分提交双方婚约与案涉款项、案涉房产的关联性证据，而法院基于本案的审理及调解之需，要求伍某必须到庭参与。

4、通过另诉给予对方压力，促进调解

本案实际上系张先生与伍某双方的婚约财产纠纷，因此在应诉与伍某的民间借贷案同时，团队另行起诉伍某要求析产；并充分举证重申双方在购房至今权利义务严重失衡等事实情况，在情、理、法三方面充分论证我方的观点。在多轮沟通协商下，最终双方当庭就调解细节达成一致。

案件结果

经过团队律师与对方以及法官的多次积极沟通，最后促成各方当事人达成调解方案：

1.双方自愿撤销原签订的协议公证书；

2.案涉房产归属张先生个人所有，张先生分期向对方支付对方诉求金额的一半约50万元作为补偿款。

案件评析

本案作为一例特殊的婚约财产纠纷，涉及双方恋爱期间共同出资购房且父母均参与出资、公证约定房产权属以及房产贬值成为负资产等情况，难以厘清应如何划分双方权责义务。通过调解，既高效解决了双方的纠纷，避免当事人陷入漫长的诉讼过程，能作为恋爱期间所购房产在分手后分割以及涉房产贬值的责任承担认定的新型家事案例，为类似纠纷提供可行的解决途径：

（一）精准判断案件性质，策略性追加第三人及提起另诉

团队律师敏锐发现证据之间的关联性，清晰梳理案件人物关系、精准判断案件本质属于婚约财产纠纷。在着力梳理关键证据的同时，申请追加伍某作为第三人参与诉讼，以最大程度还原案件真相，证实张先生与伍母之间无借贷事实。

与此同时，充分考虑当事人的意愿，策略性另行提起婚约财产纠纷诉讼。通过另诉压力，倒逼对方考虑调解，加速事项解决进度。

（二）梳理关键证据，形成清晰、直观的分割方案，帮助当事人明晰利弊，高效作出调解方案

对于房产出资复杂及房产存在贬值等情况的复杂案件，当事人往往难以梳理案件的脉络、难以计算各自应分割的份额或补偿款。从而导致在房产贬值案件中，很多当事人的想法是“出资多少就分割拿回多少”。然而各方均不愿意承担亏损，只会导致调解无法继续进行。

本案中，团队通过梳理双方出资、分析双方协议约定及预测对方预期，基于法律规定，综合房产的贬值情况，制作形成直观、清晰的分割方案，帮助当事人对各自出资及相应承担的亏损比例及数目一目了然，并清晰诉讼现状、诉讼风险。

（三）把握调解时机，衡平双方权益迅速解纷

团队在承办本案过程中，与承办法官进行多次沟通，争取得到法院对我方观点的认可；另外，建议法院通知双方当事人均到庭，安排现场调解，让双方有机会充分沟通了解各自的想法，迅速解决本案争议。

办案小结

（一）精准定性案件实质：面对对方以“民间借贷”包装的诉讼，我们并未拘泥于其诉请表象，而是通过分析资金往来背景、沟通记录等核心证据，迅速判断案件实为“婚约财产纠纷”。这一精准定性为后续制定正确的诉讼策略奠定了基石。

（二）采取多线并进的策略性诉讼布局：在积极应诉本诉的同时，我们策略性地申请追加关键第三人以还原事实，并果断另案提起婚约财产纠纷诉讼。这种“以诉促谈、双线施压”的主动战术，有效扭转了我方被动局面，为最终调解创造了有利态势。

（三）以可视化方案推动高效解纷：针对房产贬值等复杂计算问题，我们预先梳理制作了清晰的分割比例方案，将法律规定与案件事实转化为直观的利弊分析。这一做法不仅帮助客户明晰预期，更在调解中为法官主持协商、弥合分歧提供了关键依据，最终促成双方在衡平基础上达成一揽子解决方案。

（本文作者：盈科朱楚欣、赖康媚律师 来源：微信公众号 盈科深圳律师事务所）