当同一房产设立多个抵押权时，清偿顺序的确定遵循《民法典》及相关司法解释的核心规则，具体如下：
一、基本原则：登记优先主义
- 已登记的抵押权：按登记时间先后排序
- 同一房产向多个债权人抵押且均办理抵押登记的，按照抵押登记的时间先后确定清偿顺序，登记在先的优先受偿。
- 示例：
- 2025年1月1日抵押给A银行（登记时间：2025.1.1）；
- 2025年3月1日抵押给B公司（登记时间：2025.3.1）。
则A银行优先于B公司受偿。
- 已登记＞未登记
- 已登记的抵押权人优先于未登记的抵押权人受偿。
- 示例：若A银行已登记，B公司未登记，则A银行全额受偿后，剩余财产才由B公司按比例分配。
- 均未登记：按债权比例清偿
- 若多个抵押权均未办理登记，则按各债权金额比例分配拍卖款。
二、特殊情形的处理规则
- 预告登记转正式登记的顺位保留
- 若抵押权人先办理预告登记（如预售房抵押），后转为正式登记，其顺位以预告登记时间为准，而非正式登记时间。
- 案例佐证：南宁某案中，交通银行2016年办理预告登记，2020年转正式登记，但顺位仍优先于2020年办理登记的其他担保公司。
- 抵押权与质权并存
- 同一房产既设立抵押又设立质权（如以房产收益权质押），则按抵押权登记时间与质权交付时间的先后确定清偿顺序。
- 规则：
- 质权交付早于抵押登记 → 质权优先；
- 抵押登记早于质权交付 → 抵押权优先。
- 新增建筑物不纳入优先受偿范围
- 抵押后房产新增的建筑物（如加盖楼层），不属于抵押财产范围，抵押权人无权就新增部分优先受偿。
三、清偿顺序的例外与限制
- 法定优先权的例外
- 建设工程价款优先权、房屋买受人价款债权抵押（在标的物交付后10日内登记）等法定优先权，可突破登记顺位限制。
- 税费优先权：房产拍卖中，欠缴的税费优先于抵押权受偿。
- 恶意串通或欺诈的效力否定
- 若后顺位抵押权人与抵押人恶意串通、虚增登记时间损害在先抵押权人利益的，法院可认定该登记无效。
四、实务操作建议
- 对抵押权人
- 尽早办理登记：抵押合同签订后立即申请登记，避免顺位落后。
- 核查历史登记：接受抵押前查询不动产登记簿，确认是否存在在先权利。
- 留存证据：保存预告登记证明、缴费凭证等，防范顺位争议。
- 对抵押人
- 如实告知抵押情况：隐瞒在先抵押可能导致后抵押权人主张欺诈。
- 评估房产价值：避免超额抵押（如抵押物价值100万，却担保150万债务），超出部分无优先权。
- 对后顺位债权人
- 审慎评估风险：若抵押物已有高额抵押，剩余价值不足时需提高利率或要求增信。
- 约定加速清偿条款：在合同中约定“若抵押物被在先抵押权人处置，债务立即到期”。
总结：清偿顺序速记口诀
登记在先者优先，预告登记溯既往；
已登未登不同权，未登按比例分偿；
法定优先可突破，恶意串通无效抗！
注：涉及复杂情形（如企业破产、跨境抵押）时，建议结合《企业破产法》及跨境担保规则综合判断。