在离婚析产、老年人再婚、以房养老以及遗产继承等场景中，房屋的归属与居住安排经常出现分离：房屋的所有权归一方，另一方却需要一个稳定的住所；老人把房子赠与子女之后，仍希望在有生之年继续居住。此类需求如果仅依靠合同约定或者亲属之间的道德约束，一旦房屋转让、所有权人反悔或者所有权人死亡，居住人的处境就相当被动。民法典在物权编中专门设置了居住权制度，使居住利益能够以用益物权的方式获得公示和保护。居住权如何设立、合同应当具备哪些内容、与租赁权存在何种区别，是理解和运用这一制度的关键。
一、居住权的法律性质与制度功能
民法典第三百六十六条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。据此，居住权是在他人所有的住宅上设立的用益物权，其内容是对住宅的占有和使用，目的在于满足居住人生活居住的需要。
（一）居住权属于用益物权
用益物权是对他人所有的不动产或者动产享有的占有、使用和收益的权利。居住权具备用益物权的基本特征：客体是他人的住宅，内容是对物的支配，效力上具有排他性和对世性。居住权一经依法设立，居住权人就对特定住宅享有独立的支配地位，房屋所有权人不能随意排除其居住，第三人原则上也应当予以尊重。
这一性质使居住权区别于仅具债权效力的合同安排。合同约定的居住利益，通常在当事人之间发生效力，一旦房屋转让给第三人，居住人能否继续居住往往取决于受让人是否知情以及合同能否约束第三人。居住权经过登记公示后，其对世效力更为稳固，房屋所有权的变动原则上不影响已经设立的居住权。
（二）以满足生活居住需要为目的
居住权的功能定位于满足生活居住的需要，这决定了它的内容边界。居住权人可以对住宅进行日常居住使用，但不能将住宅用于投资经营或者改变住宅的基本用途。居住权的设立通常与特定的家庭关系、扶养关系或者情感联系相关，其目的在于保障居住需求，并不在于获取房屋的经济收益。
例如，父母将住宅赠与子女并在赠与合同中约定保留终身居住，或者离婚时约定一方在一定期限内继续居住原住所，都属于以生活居住为目的安排居住利益的情形。相反，如果当事人实际是以长期占有房屋、获取租金收益为目的，则不应当通过居住权制度实现，需要另行选择其他法律工具。
（三）与租赁权的区别
居住权与房屋租赁都可以使权利人占有、使用他人房屋，但二者在性质和法律效果上存在明显差别。居住权属于用益物权，租赁权属于合同债权；居住权自登记时设立，租赁关系通常仅依合同成立；居住权人对房屋的支配具有物权效力，租赁权人主要依据合同主张权利。
在救济方式上，居住权人受到妨害时可以行使物权请求权，主张排除妨害、消除危险或者请求恢复原状；租赁权人在承租人违约或者房屋转让时，救济更多依赖合同约定以及买卖不破租赁规则。在流转限制上，居住权不得转让、继承，租赁权则可以在符合条件时转租。当事人应当根据自身需求选择相应的制度安排。
二、居住权合同应当采用书面形式
民法典第三百六十七条规定，设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。书面形式是设立居住权的法定要求，口头约定不能满足法律规定的形式要件。
（一）书面形式的强制要求
书面形式要求属于设立居住权的形式要件。当事人口头协商居住安排，即使实际上长期共同居住，也难以据此主张成立居住权。实践中，书面形式的载体可以包括单独立立的居住权合同，也可以体现为包含居住权条款的赠与合同、离婚协议、遗赠扶养协议等文件，但应当能够清楚反映双方关于设立居住权的合意。
采用合同方式设立居住权的，应当由当事人签字或者盖章。以遗嘱方式设立居住权的，民法典规定参照适用居住权一章的有关规定，遗嘱本身应当符合法律关于遗嘱形式和效力的要求。无论采用哪种方式，当事人都应当注意核对住宅的具体指向和居住权的主要内容，避免因为表述模糊而引发争议。
（二）书面形式的实务意义
书面形式不仅是形式要求，也是确定权利边界的重要依据。居住权的客体、内容、期限和负担，都应当在书面文件中予以明确。发生争议时，书面文件是判断双方真实意思、确定权利范围的核心证据。实务中，当事人往往同时对书面文件办理公证，以固定签署时间和文件内容，增强证明力。
需要注意的是，签订书面合同与设立居住权是两个不同层面的问题。根据物权变动的基本规则，居住权合同自依法成立时生效，而居住权自登记时设立。仅有书面合同而未办理登记的，当事人之间可能产生合同上的权利义务，但尚未取得对世的居住权。
三、居住权合同的一般条款
民法典第三百六十七条列举了居住权合同一般包括的条款，包括当事人的姓名或者名称和住所，住宅的位置，居住的条件和要求，居住权期限，以及解决争议的方法。上述条款属于倡导性内容，当事人可以根据实际情况予以补充，但其中涉及权利基本要素的部分应当尽可能明确。
（一）当事人与住宅的位置
当事人条款应当记载双方的身份信息，包括姓名或者名称、住所和联系方式。住宅位置条款应当明确到具体的坐落、楼层和门牌号，必要时可以附记不动产权证号。住宅指向不明的，可能导致居住权无法特定，影响登记和行使。
实践中常见的风险，是在同一所有权人拥有多套房屋时，合同仅笼统表述为“一套住房”而未明确具体房屋。此类表述在履行中容易产生争议，也可能影响居住权的登记。明确住宅的坐落和权利凭证信息，是避免争议最基础的一步。
（二）居住的条件和要求
居住的条件和要求条款，用于界定居住权人可以使用住宅的哪些部分、如何使用以及双方各自负担哪些费用。例如，居住权人是否可以使用全部房间，是否可以与家属共同居住，水电燃气、物业费和维修费用如何分担，房屋的日常维护由谁负责，都应当在合同中予以明确。
对于居住权人可否将住宅部分用于经营、可否增设设施或者进行装修，也建议作出约定。居住权的目的在于满足生活居住需要，超出该目的的使用通常不被允许。合同对使用方式和费用负担约定得越清晰，越能减少所有权人与居住权人之间的摩擦。
（三）居住权期限
居住权期限是合同的核心条款之一。当事人可以约定固定期限，例如十年或者二十年，也可以约定以居住权人的终生为期限。期限届满或者居住权人死亡，都会导致居住权消灭。对于以养老、终身保障为目的的安排，通常约定为居住权人终生享有。
例如，老人将房屋赠与子女并约定本人继续居住至去世，属于以自然人的终生为期限的居住安排；离婚时约定一方在子女成年之前继续居住原住所，则属于固定期限的居住权。期限条款应当表述清楚起算时间和终止情形，避免出现“永久居住”等含义模糊而又无法登记的表述。
（四）解决争议的方法
解决争议的方法条款，可以约定协商、调解、仲裁或者诉讼等途径，并明确管辖的法院或者仲裁机构。居住权纠纷往往涉及物权确认、登记协助、排除妨害以及费用分担等多项内容，事先约定争议解决方式，有助于降低纠纷处理成本。
需要提示的是，涉及不动产的物权纠纷，管辖法院的确定受法律关于专属管辖规定的限制，当事人约定的效力存在边界。除争议解决条款外，合同还可以约定违约责任、变更与解除条件以及通知送达方式，使权利义务关系更为完整。
四、居住权的设立与登记
民法典规定，居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外；设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。该规定明确了居住权的设立方式，也把登记作为取得物权效力的关键环节。
登记使居住权获得公示，第三人可以通过不动产登记簿了解房屋上存在居住负担，从而影响其受让或者抵押的决策。未经登记，当事人之间的合同安排不能当然产生对抗第三人的效力。例如，房屋在居住安排设立后被转让给第三人，居住权人已经办理登记的，通常可以继续居住；未办理登记的，其权利主张可能受到限制。
实务中，当事人应当在签订书面合同后及时申请登记，避免因拖延而产生风险。登记事项包括当事人、住宅、居住权期限等内容，登记完成后，居住权人取得物权性质的居住权利，房屋所有权人处分房屋时应当尊重这一负担。
五、居住权的效力限制与消灭
居住权的内容受到法律的明确限制。民法典规定，居住权不得转让、继承；设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。居住权具有人身属性，与居住权人本人的生活居住需要紧密相关，因此不能作为财产在市场上流转。
例如，居住权人将房屋出租给他人获取租金，通常违反法律关于不得出租的规定，房屋所有权人可以据此主张其承担相应责任，但当事人另有约定的除外。居住权人去世后，其继承人不能继承居住权，住宅上的居住负担随之消灭。上述限制再一次说明，居住权的功能在于保障特定主体的居住需求。
居住权消灭的情形主要包括期限届满和居住权人死亡，此外还包括居住权与所有权混同、住宅灭失以及当事人约定的其他情形。居住权消灭后，应当及时办理注销登记。未办理注销登记的，房屋所有权人可以对登记信息提出异议，或者在必要时通过诉讼请求确认居住权已经消灭并办理注销。
六、以遗嘱方式设立居住权的特别说明
除通过合同设立居住权外，民法典还规定，以遗嘱方式设立居住权的，参照适用居住权一章的有关规定。遗嘱设立居住权的常见场景，是所有权人在遗嘱中为配偶、子女或者其他亲属安排居住利益。此类安排在继承纠纷中经常出现，涉及遗嘱效力、居住权范围以及登记办理等多个环节。
实务中，以遗嘱设立居住权的，应当注意遗嘱本身的形式和效力，以及居住权内容的可执行性。遗嘱指定的居住权同样应当办理登记，才能取得对世的物权效力。遗嘱内容与法定继承、遗嘱继承的财产分配存在冲突时，需要结合遗嘱解释和继承规则综合判断。
七、常见情形的实务对照
为便于把握居住权制度在不同场景下的适用，可以将常见情形归纳如下。
居住权的法律性质：用益物权，居住权人对他人住宅享有占有、使用的权利，以满足生活居住需要。
设立形式：应当采用书面形式订立居住权合同，口头约定不能满足形式要件。
合同一般条款：当事人的姓名或者名称和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、居住权期限、解决争议的方法。
设立时点：居住权自登记时设立，仅有书面合同而未登记的，尚未取得物权性质的居住权。
是否收费：居住权无偿设立，当事人另有约定的除外。
流转与出租：居住权不得转让、继承；设立居住权的住宅不得出租，当事人另有约定的除外。
消灭与注销：居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭，应当及时办理注销登记。
遗嘱设立：以遗嘱方式设立居住权的，参照居住权一章的规定办理。
综上所述，居住权是民法典新设的用益物权，居住权人有权按照合同约定对他人的住宅享有占有、使用，以满足生活居住的需要。设立居住权应当采用书面形式订立居住权合同，合同一般包括当事人与住所、住宅位置、居住的条件和要求、居住权期限以及解决争议的方法等内容。居住权自登记时设立，具有对世效力，不得转让、继承，设立居住权的住宅不得出租，但当事人另有约定的除外；居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭并应当及时办理注销登记。办理居住权安排时，应当注意明确住宅指向和权利期限，及时完成登记，必要时办理公证并对遗嘱形式予以规范，使居住利益在法律框架内获得稳定、可公示的保护。
相关服务：民商事争议与仲裁