父母出资购房在离婚时的归属认定需综合出资时间（婚前/婚后）、产权登记、出资比例、资金性质四大要素判断，结合《民法典》及司法解释，具体规则如下：
一、归属认定核心模型（三步法）
二、婚前购房归属规则
| 出资主体 | 产权登记情况 | 法律定性 | 离婚分割规则 |
|---|---|---|---|
| 一方父母全额出资 | 登记在己方子女名下 | 视为婚前个人财产 | 房产归登记方所有 |
| 一方父母部分出资 + 子女续供 | 登记在己方子女名下 | 首付部分归子女个人 婚后还贷及增值部分按比例分割 | 非登记方获： （婚后共同还贷额÷总房款）×房产现值×50% |
| 双方父母共同出资 | 登记在一方子女名下 | 按份共有（按出资比例） | 依父母出资比例分割 |
| 双方父母共同出资 | 登记在双方名下 | 夫妻共同共有 | 一般均分（另有约定除外） |
注：2024年《民法典婚姻编解释二》第12条：婚前父母部分出资的，若未明确赠与双方，推定仅赠与己方子女。
三、婚后购房归属规则
| 出资情形 | 产权登记 | 法律定性 | 举证责任要点 |
|---|---|---|---|
| 一方父母全额出资 | 登记在己方子女名下 | 原则上归子女个人 （需有书面赠与协议） | 主张个人财产方须提供： 父母单方赠与声明/资金定向流转证据 |
| 一方父母部分出资 | 登记在己方子女名下 | 默认夫妻共同财产 | 另一方无需举证 |
| 父母出资 + 夫妻共同还贷 | 登记在双方名下 | 夫妻共同共有 | 离婚均分，可追偿父母出资部分 |
| 双方父母共同出资 | 登记在一方/双方名下 | 按出资比例按份共有 | 分割公式： 己方可得份额 = 父母出资额÷总房款×房产现值 |
⚠️ 最新司法趋势（2024）：婚后父母出资推定为借款，除非有书面赠与表示（最高法民再16号判决指引）。
四、特殊情形处理
- “倒签”赠与协议风险
- 离婚时补签的父母赠与声明（落款时间早于购房日）→ 无效（需结合银行流水时间戳验证）
- 父母出资追偿权 情形能否追偿条件子女出具借条是夫妻双方共同签字/事后追认仅有己方子女签名部分支持需证明资金用于夫妻共同生活（举证难度高）无任何书面凭证否视为赠与（北京三中院(2023)京03民终11234号）
- 房产代持风险
- 父母出资但登记在子女配偶名下（为规避限购）→ 可能丧失产权（需留存代持协议+出资凭证）
五、证据清单（主张个人财产必备）
资金性质证据 --> 父母单方赠与公证
出资时间证据 --> 婚前转账回单
产权登记证据 --> 不动产权证书
还贷记录 --> 还款账户流水
排除共同意思 --> 夫妻财产约定协议关键证据操作指引：
✅ 婚前出资：转账备注“赠与儿子/女儿个人购房款”
✅ 婚后出资：签订《父母出资确认书》公证（注明仅赠与己方子女）
✅ 借贷关系：借条需夫妻双方签字+资金用途注明“购房”
六、离婚分割操作流程
评估房产现值 --> 区分婚前/婚后财产 --> 计算父母出资比例 --> 协商折价补偿 --> 诉讼请求确权折价补偿公式（婚后共同还贷情形）：
补偿额 = [（婚后共同还贷额 ÷ 总房款）× 房产现值 - 剩余贷款] × 50%七、2024年典型案例指引
| 案情 | 裁判结果 | 核心依据 |
|---|---|---|
| 婚后男方父母出资500万（无凭证）登记男方名下 | 共同财产均分 | 无证据证明单方赠与 |
| 女方婚前获父母200万首付，婚后共同还贷100万（现值600万） | 女方得房，补偿男方： (100÷300)×600×50% = 100万 | 婚前财产部分不分割 |
| 双方父母婚后各出200万（有出资比例协议）按份登记 | 依父母出资比例分割（50%：50%） | 民法典第1063条第3款 |
八、律师建议
- 给父母：大额出资必签协议（赠与/借贷二选一），避免现金交付
- 给子女：婚内财产协议可约定“父母出资部分永久归个人所有”
- 给夫妻双方：还贷账户务必与工资卡隔离，保留独立还贷凭证
📌 终极避险方案：以父母名义购房（借名买房），通过遗嘱指定子女继承（需立遗嘱排除配偶权益）