引 言

在长期经营性租赁中，出租人根本违约解除合同的，承租人可以主张预期经营收益损失，但能否获得法院或仲裁机构的支持，以及该损失如何计算，取决于具体案情、合同约定、法律规定以及承租人能否提供充分有效的证据。这是一个相对复杂且存在争议的问题。本文笔者将结合司法实务就预期经营收益损失主张的前提、计算方法、计算限制等进行分析。

一、承租人主张预期经营收益损失的

法律基础与主张前提

（一）司法实践中，主流观点认为：承租人主张预期经营收益损失以合同合法有效为前提，若合同无效或已因不可归责于出租人原因解除，承租人通常丧失主张预期利益的现实基础。

理由在于：合同无效的法律后果是返还财产、赔偿损失、折价补偿（如缔约费用、机会损失）。《民法典》第157条规定的“合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，各方都有过错的，应当各自承担相应的责任”中的损失赔偿指的是缔约过失责任，赔偿的范围为信赖利益损失，如当事人一方因对方的行为产生信赖，由于信赖而支出一定的成本、再如当事人一方因信赖放弃与第三人另行订立合同产生的机会损失，均系限于直接损失的范畴，而预期经营收益损失属于间接损失中的预期可得利益损失。

案例佐证：(2021)最高法民终412号（最高人民法院民商事裁判观点）

法院观点：潘传进还主张对中铁十二局二公司应当向其赔偿的预期利润损失进行鉴定。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”根据上述规定，预期利润损失是在合同有效情形下可以获得的赔偿，在潘传进与中铁十二局二公司形成的事实建设工程分包合同无效的情况下，对潘传进关于预期利润进行鉴定的申请不予准许。

（二）在合同有效的情况下，若出租人存在根本性违约行为，如无正当理由提前解约、收回租赁物、未按约交付、提供严重瑕疵物致无法使用等，导致承租人无法实现合同目的（正常经营），承租人有权要求出租人赔偿损失，包括预期经营收益损失（《民法典》第584条）。

《中华人民共和国民法典》第五百八十四条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

在计算可得利益损失时需要遵循以下规则：

01预见性规则

①可预见的主体：违约方。之所以将预见的主体确定为违约方，是因为可预见性规则限制的是违约方的赔偿责任，合同一方违约后，其承受的风险必然受到其合理预见范围的限制。

②预见的时间：订立合同时。因为订立合同时，当事人进行磋商确定交易条件直接受当事人所掌握的信息影响，由于合同尚未履行，当事人无法预见到较订立合同之时较多的不定因素。订立合同后违约方获取的信息会扩展其预见的范围，但此时新获取的信息与合同订立无关，让违约方的责任随订立合同后获取的信息量的增加而扩张，有违公平原则，合同履行极易不稳定。例如，旅客称飞机航班延误使其错过投标业务，要求赔偿因未能投标造成的经济损失。对于旅客投标是否耽搁，是航空公司在售票时无法预见的，故此损失不属于可预见的情形。

③预见的内容：实践中观点不一，如《关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则部分的解释（征求意见稿）》中第六十七条中明确预见内容为损失类型，但正式的最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》合同编通则若干问题的解释中第六十三条删去了“类型”二字。

④预见的判断标准：违约方是否预见到或者是否应当预见到，须由受害方承担举证责任。审理法院通常依据依据相对客观的标准进行判断，就是指以社会一般人的预见能力为标准进行判断，也就是说以抽象的“理性人”“常人”“善良家父”之类标准进行判断。仅在特定情形下需要依据主观标准进行判断，例如在具体个案中也需要基于当事人的身份、职业及相互之间的了解情况等，考虑违约方的特殊预见能力。如果违约方的预见能力高于一般人的预见能力，就应当按照其实际的预见能力来确定损害赔偿的范围。不过对于违约方的特殊预见能力仍应由受害方承担举证责任。如果受害方不能举证证明违约方具备高于一般人的预见能力时，则应以社会一般人的预见能力为准。

关键门槛：承租人必须证明，在签订租赁合同时，出租人能够预见到或者应当预见到：承租人租赁该场所/设备是用于特定经营目的（如开设餐厅、零售店、工厂等）。如果出租人违约（如提前收回、无法交付、提供瑕疵物），将导致承租人无法正常经营，从而产生经营收益上的损失。

证明方式：租赁合同本身载明的用途、承租人在签约时向出租人说明的经营计划、该场所/设备的通常用途、行业惯例等。

02因果关系

承租人必须证明其预期经营收益损失的直接和主要原因是否是因为出租人的违约行为。如果损失是由承租人自身经营不善、市场变化、其他第三方原因等造成的、承租人未尽减损义务，此时该部分损失难以被支持或会被扣减。

案例佐证：(2012)民一终字第67号 

法院观点：在三维公司存在违约行为、数源公司存在经营利润亏损的情况下，应具体分析该经营利润亏损与三维公司的违约行为之间是否存在因果关系，从而判断是否属于依法应当赔偿的损失。经营利润亏损系生产经营者在生产经营过程中因成本超过收入而产生的，其发生时间在三维公司违反合同约定未尽磋商义务、提前单方提出解除合同等违约行为之前，与该违约行为之间不存在因果关系。而且，根据《合同法 》第一百一十三条的规定，违约损失赔偿以当事人实际遭受的全部损失为原则，包括合同正常履行时的可得利益，该可得利益损失须具有确定性，假定或可能发生的损失，不能作为违约损失赔偿的对象。企业经营利润受到诸多因素的影响，其状况和数额均具有不确定性。此外，数源公司如果要在未来获得经营利润，不能仅靠租赁合同的继续有效，还需投入大量资金、人力、物力等成本。数源公司要求三维公司赔偿其全部经营利润亏损，将使数源公司在不需要继续投入任何经营成本的情况下，直接获取经营利润，超出了合同的履行利益和三维公司签订合同时可以预见的损失范围。综上，数源公司要求三维公司按照审核报告确定的其承租经营期间的利润亏损额赔偿其损失，缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。

03确定性要求

预期经营收益损失是一种未来、尚未实际发生的利益，其是否会发生、具体数额是多少均需要具有确定性，非纯粹臆测。因而承租人需要提供充分、有效、客观的证据来证明其损失的存在以及具体的金额，包括但不限于合同、收益说明、历史经营数据、行业利润率等。如一方当事人持有关键证据无正当理由拒不提供，法院可依据举证妨碍规则推定对其不利。承租人主张预期收益的证据方向如下：

案例佐证：（2019）鄂01民终6929号

法院观点：关于预期经营利润损失、服装库存减值损失。根据《中华人民共和国合同法 》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。石琦主张其预期经营利润损失，即为可得利益损失，是对债务不履行的赔偿，法律规定可得利益的目的在于通过加重当事人的违约成本，以期遏制违约行为的发生，保护守约方的信赖利益，并弥补守约方的实际损失。可得利益属于合同解除后的损失赔偿范围，但应以不超过违约方在订立合同时预见或者应当预见违反合同可能造成的损失为限。本案中，石琦的可得利益损失为经营销售服装的利润损失，若石琦主张该损失，则不存在积压库存商品而产生库存服装减值损失。可得利益的求偿需坚持客观确定性，即预期取得的利益不仅主观上是可能的，客观上还需要确定的。石琦提交的销售流水记录、利润核算表均系石琦单方制作，且石琦销售的产品是服装，服装的利润空间浮动较大，石琦提交的证据不足以证明其预期经营利润的确定性及具体计算依据。

二、预期经营收益损失的计算方法

计算方法

计算预期经营收益损失没有绝对统一的标准，法院、仲裁机构会根据个案情况，结合证据，选择相对合理、公平的方法。常见的方法包括：

1.利润差额法

比较违约行为发生前后（或实际经营情况与预期经营情况）的利润差额。

2.历史同期比较法

如果承租人已在同一地点经营一段时间，可以提供违约行为发生前一段合理期间（如1-2年）的平均经营利润数据。违约行为导致的损失期间（如被迫停业的时间、寻找新场地并恢复经营所需的时间）内的预期利润损失，可以参照该历史平均利润计算。

3.预算、计划比较法

如果承租人属于新开业或业务拓展，能提供详细的、经过合理论证的商业计划书、财务预算（包括收入、成本、利润预测），且该预测被认为合理可靠（如基于市场调研、行业报告、专业评估等），则可将实际未实现的预期利润作为损失基础。但法院对此类预测的审查通常非常严格。

4.类似参照法

如果承租人有其他在类似地段、规模、业态的门店、业务的经营数据，且能证明其可比性，可以用该可比门店、业务在损失期间的平均利润作为参照。

5.行业平均利润率法

当承租人自身缺乏足够的历史数据或可靠的预算时，可以参考权威机构发布的该行业在特定区域的平均利润率或行业标准。结合承租人租赁场所的面积、位置、投入（如装修、设备）等因素，估算其在正常经营情况下可能达到的收入水平，再乘以行业平均利润率，得出预期利润损失。

该方法精确度相对有限，需证明行业标准的权威性与适用性。

6.剩余租期收益折现法

主要适用于出租人提前解约或收回租赁物的情形。估算租赁合同剩余期限内（扣除寻找新场地、搬迁、装修、恢复经营所需合理时间后）的预期总利润，然后根据一定的折现率（考虑资金的时间价值）折算成现值。

该方法计算复杂，对剩余期利润预测准确性要求高。

7.机会成本法（特定情形）

因违约导致承租人丧失具体、确定且依赖该租赁物才能履行的有利商业机会（如已签约订单），可将该机会的预期利润作为损失。需严格证明机会与租赁合同的直接关联及确定性。

三、赔偿的限制与重要考量因素

01扣除必要成本

计算利润损失时，必须扣除为获得该收益而必然发生的成本（如原材料成本、直接人工、水电费等变动成本）。主张的是净利润损失，不是毛收入损失。避免双重计算：如果承租人已就其他直接损失（如装修残值损失、搬迁费用、解约违约金等）获得赔偿，需确保预期经营收益损失的计算不包含这些已获赔部分。

案例佐证：(2024)豫07民终3588号

法院观点：关于预期经营利润的问题。民法典第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”依据上述规定，违约方应承担非违约方的实际损失和可得利益损失。实际损失，即所受损害，是指因违约而导致现有利益的减少，是现实利益的损失。可得利益损失，即所失利益，是受害人在合同履行后本可以获得的，但因违约而无法获得的利益。根据《最高人民法院民法典合同编通则司法解释理解与适用》第六十条第一款规定，人民法院依据民法典第五百八十四条的规定确定合同履行后可以获得的利益时，可以在扣除非违约方为订立、履行合同支出的费用等合理成本后，按照非违约方能够获得的生产利润、经营利润或者转售利润等计算。一审法院依据民法典第五百八十四条的规定计算归某某的经营损失时，考虑到归某某为订立、履行合同支出的必要费用，认定预期经营利润时有一定比例的扣减，酌定预期经营利润为退还会员卡费的70%并无不当。

02减损义务（《民法典》第591条）

承租人负有采取适当措施防止损失扩大的义务。例如，在出租人提前解约后，承租人应及时寻找替代场地恢复经营。未能履行减损义务导致的扩大损失部分，承租人无权要求赔偿。

案例：(2020)鲁16民终3835号

法院观点：本院认为，诉讼双方签订的代码为041518《房屋租赁合同》2017年6月26日任某向惠民县人民法院提起诉讼，要求解除合同，赔偿其损失；山东惠民利客来购物中心有限公司2017年7月10日向惠民县人民法院提起诉讼，要求解除合同，腾空房屋，支付租赁费。诉讼双方均向惠民县人民法院提起诉讼，要求解除房屋租赁合同，表明双方对解除租赁合同达成合意。原审法院认定，自起诉解除合同至判决解除合同，任某作为承租人，应当在合理期间内防止损失的扩大，并酌定合理期间为三个月并无不当。对于因山东惠民利客来购物中心有限公司因其违约导致合同解除，原审法院酌定其承担停业损失的80%亦无不当。上诉人的上诉理由不能成立。

03损失期间

损失计算应限定在合理的期间内。通常包括：实际停业时间。寻找新场地、谈判签约、装修布置、重新开业所需的合理时间（“恢复期”）。重新开业后恢复到原有或预期经营水平所需的合理时间（“爬坡期”）。法院对“恢复期”和“爬坡期”的认定会非常谨慎。

案例佐证1：(2021)桂03民终2576号

法院观点：根据《中华人民共和国合同法 》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，被告单方面解除合同构成违约，应承担违约责任。原告主张因被告违约造成其经济损失1741050元，但未提供相关证据证实其实际损失的具体数额。原告既然已经知道被告终止合同，就应采取积极措施另寻厂房尽快搬迁。根据《中华人民共和国合同法 》第一百一十三条第一款的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”鉴于守约方有防止损失扩大的义务，本院酌定原告收到通知后有3个月的合理沟通期限和寻找租赁物的期限，遂将原告的损失确定为80500元[（290000元/年÷12个月+3000元/月）×3个月]，超过部分不予支持。

案例佐证2：(2018)闽02民终4545号

法院观点：刘某主张其按月利润39065.9元/月计算损失，本院认为，店铺之经营利润是可得利益的损失，应当予以支持。但是刘某和新景公司就所涉店铺之利润标准以及因合理期间均未能充分举证，结合刘某提供的店铺经营状况、合同履行情况等因素，本院酌情认定刘某因店铺停业造成的可得利益损失为二个月每月7500元计15000元。

04不确定性折减

即使损失存在且可计算，法院也可能考虑到市场风险、经营风险等固有不确定性，对最终认定的损失金额进行一定比例的折减。

05禁止重复赔偿与择一主张

可得利益损失赔偿不得导致过度赔偿。不能同时主张可得利益（履行利益）和信赖利益，二者只能择一主张，否则构成对成本的重复计算。

案例佐证：(2021)最高法民终813号

法院观点：就违约损失类型而言，第一项亏损为履行利益损失，但该损失金额为0元。第二项为信赖利益损失，即寻甸公司的上述损失是因信赖常青树公司能在2011年1月8日之后实现合同目的，继续依约提供合格磷酸而产生的费用。《中华人民共和国合同法 》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”据此，应将合同履行过程中产生的26141406.50元信赖利益损失纳入违约损害赔偿范围。另外，“合同履行后可以获得的利益”即可得利益属于履行利益范畴。因可得利益实为交易利润，其必然要有构成信赖利益的相关成本支出，故不能对同一交易既赔偿利润又赔偿成本，当事人只能对可得利益损失或信赖利益损失择一主张，否则可能导致过度赔偿。况且，可得利益受原料、技术、人力、市场销售、交易本身等众多因素影响，具有不确定性。

06违约金已覆盖损失

若合同约定的违约金足以弥补承租人的实际损失（含可得利益损失），则不再单独支持可得利益主张。

案例佐证：（2021）豫01民初199号

法院观点：海韵置业公司主张预期经营利润来源于2017年5月的经营数据，基于从事商业活动所必然具有的风险性以及极强的不确定性等客观因素，其提供的单一月份的经营数据不能真实反映案涉商业活动的实际经营状况，该数据不能作为认定其经营利润的依据。海韵置业公司应当承担举证不利的法律后果，故对海韵置业公司诉称预期经营利润的主张，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。根据民事损害赔偿的填平规则和本案实际情况，上述违约金可以弥补因合同被解除而造成停业损失等必然造成的损失。故对海韵置业公司主张的停业损失，不再单独予以支持。

律师建议

（一）合同有效性是承租人主张预期经营收益损失的前提，合同无效的，承租人可要求赔偿信赖利益（直接损失）；合同有效且出租人根本违约的，承租人方主张赔偿可得利益（间接损失）。

（二）可得利益主张三门槛：违约方签约时可预见；损失与违约有直接因果关系；损失金额具备合理确定性。

（三）在计算限制上，首先计算必须扣除成本：按净利润计算（收入 —必要成本）；其次，需避免与已获赔的直接损失重复。最后，承租方需尽到减损义务，未及时减损的，扩大损失部分由承租人自行承担。

（本文作者：盈科李静律师 来源：微信公众号 盈科昆明律所）