2025年，建筑行业迎来了一场前所未有的风暴。住房和城乡建设部展开了大规模资质审查，让一批存在问题的企业浮出水面，多家特级和一级资质企业被撤销资质。这一事件不仅在建筑行业内引起轩然大波，更揭示出一个重要的法律问题：当施工单位在合同履行中被撤销资质，建设单位又该何去何从？继续履约恐遭百万罚款，中途解约又面临工期失控。本文将结合笔者自身的办案经验，为建设单位如何处置施工合同以及如何解决衍生的法律问题提供实务上的建议。

一.施工合同履行过程中，施工单位的资质因业绩造假被撤销，未履行完毕的合同效力不受影响。

我国建设行政主管部门对建筑业企业资质采用动态管理的方式，施工单位可以在建设能力提高时申请更高级别的施工资质，以满足承揽工程的需要。但是，如果施工单位在承揽工程过程中存在违反《建筑法》《建设工程质量管理条例》《建筑业企业资质管理规定》等法律、行政法规、部门规章的违法行为，施工单位将受到建设行政主管部门的处罚。

笔者近期处理的一个案件中，就遇到上述情况。施工单位与建设单位在承揽工程、签订合同时有相应的施工资质，但在合同履行期间施工单位因采用业绩造假的方式向行政部门申请升级资质，被建设行政主管部门吊销了资质证书，那么此时，施工合同的效力如何认定？合同是否有效？

笔者认为，此种情形下施工合同仍属有效合同。首先，从合同生效条件上看，根据《民法典》第五百零二条规定，依法成立的合同自成立时生效，除非法律另有规定或当事人另有约定。这一规定确立了合同生效的一般原则，即只要合同符合法律规定的成立要件，就会产生法律效力。另外，根据《建筑法》第十三条，合同在签约时资质合法即满足了合同生效要件，而住建部事后撤销资质的行为不溯及既往，故案涉合同属有效合同。例如在（2019）豫01民终17804号案件中，许某杰、刘某利用虚假材料取得建设工程施工总承包二级资质，后该资质被撤销，致使邓某、王某的合同目的不能实现，后法院认定许某杰、刘某构成根本违约，支持邓某、王某解除合同的诉请，但同时也确认了合同在签订时是有效的。

其次，从合同无效的认定来看，根据合同无效理论，合同无效是指合同自始不发生法律效力，不存在履行期间合同无效的说法。施工单位在与建设单位签订施工合同时已具备了承揽工程所需的资质，在没有其他无效法定事由时，施工合同属合法有效，而合同履行期间施工人因被降低施工资质或被吊销资质证书这一事实，并不是认定合同自始无效的法定事由。

综上，在施工合同履行过程中，施工单位的资质被撤销，未履行完毕的合同效力不受影响，仍然有效。此时应注意，虽然合同有效，但是此合同是否应当继续履行呢？

二.施工单位丧失资质后，施工合同不应继续履行。

笔者认为，施工合同原则上不应该继续履行。因为施工人被撤销了资质证书后，已无法满足承揽工程所需的资质，就不应允许施工人再继续施工，否则将无异于鼓励违法行为。对此，建设单位可以行使法定或约定的解除权，解除施工合同，并重新选择具有相应施工资质的施工人继续施工。

对于法定解除权，施工单位不再具备承揽工程所需的资质，说明其已经失去了承揽工程的基本条件，不再具有履行施工合同的建设能力，客观上无法继续履行交付质量合格工程这一合同主要义务，致使双方签订施工合同的合同目的无法实现。例如在(2023)新42民终1604号案件中，昆仑公司于2014年7月30日与君信公司签订案涉建设工程施工合同时具备相应施工资质，但昆仑公司现已丧失施工资质。依据《民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形”，另根据《建筑法》第二十六条“承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程”的规定，昆仑公司丧失相应的施工资质后，已不符合承建工程的资质要求，其已经丧失了继续施工的资格，导致合同目的不能实现，君信公司有权解除合同。

因此，建设单位可以根据《民法典》第五百六十三条的规定，行使法定解除权并追究施工单位的违约责任。

三.建设单位行使法定解除权后的核心救济路径

1.建设单位应及时对施工单位已完成的工程进行验收，并在验收合格的情况下进行结算，完成结算后及时要求施工单位撤场，以免影响整个项目的工程进度。

已完成工程处置图

2.建设单位解除合同后，可将施工单位未完成部分切割出来，通过招投标程序寻找新的施工单位完成剩余工程的施工。

3.建设单位也可选择将施工单位未完成部分的专业分包工程切割出来，通过招投标程序（如达到应当招投标的条件）分包给各分包单位。此时，建设单位需注意，只能将非主体工程进行分包，且分包工程范围必须与分包单位的资质类别及等级完全匹配。

四.若建设单位继续履行施工合同的法律风险

1.可能被认定为违法分包：若建设单位选择不解除施工合同，仍然由原施工单位完成剩余的工程施工工作，因施工单位的施工资质被撤销，已无法满足承揽本工程所应当具备的资质要求，本不应允许施工单位再继续施工。如果建设单位同意施工单位继续履行当前的施工合同，允许其进场继续进行施工作业，根据《建设工程质量管理条例》第五十四条的规定，建设单位可能会因为“默许无资质施工”的行为，被相关监管部门认定为发包人存在违法发包的情形。这不仅会对工程项目的施工进度造成不利影响，从而导致工期延误或其他相关问题，而且建设单位还将面临一系列行政处罚措施，包括但不限于被责令限期改正违法行为，并可能被处以50万元至100万元的罚款等严厉处罚。此外，继续履行还可能对建设单位的声誉和后续业务开展造成负面影响。

2.工程项目的竣工验收可能会受到影响：由于施工单位不具备合法的施工资质，因此在工程全部竣工之后，该施工单位将无法履行工程验收的职责，也没有资格提交正式的工程竣工验收报告。在这种情况下，即使建设单位将竣工验收的相关文件提交至住房和城乡建设部门，办理验收手续，但如住建部门在审核过程中发现施工单位缺乏必要的施工资质，极有可能会拒绝为该项目办理竣工验收备案手续。

4.存在连带责任风险：施工单位的建筑总承包资质被依法撤销后，其作为合法施工主体的资格已经丧失。在此情况下，如果建设单位仍将剩余工程交由该施工单位继续实施，将面临一定法律风险。具体而言，在后续施工过程中或项目竣工验收后，一旦发生安全生产事故或工程质量问题，根据《中华人民共和国安全生产法》第一百零三条的明确规定，建设单位必须与施工单位共同承担连带赔偿责任。并且，若事故情节恶劣、后果严重，构成刑事犯罪的，司法机关将依据《中华人民共和国刑法》的相关条款，对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员追究刑事责任。

五.实务建议

综上，施工单位资质被撤销后，施工合同仍然有效。鉴于我国建筑市场对施工单位采取严格的市场准入制度，《建筑法》《建设工程质量管理条例》等法律法规明确规定，施工单位应在其资质等级许可的范围内承揽工程。施工单位因不再具备工程施工的相关资质，其已经失去了承揽工程的基本条件，不再具有履行施工合同的能力。故笔者建议建设单位：

1.解除施工合同并追究施工单位的违约责任。解除施工合同对项目工期影响较大，建设单位可根据项目实际情况选择是否解除施工合同。若建设单位选择解除合同的，则应当尽快完成施工单位已施工部分的验收并要求施工单位撤场，以免影响项目工期；

2.对剩余工程进行整体发包或专业分包。建设单位应通过招投标程序，将剩余工程整体发包或专业分包的方式，选择具备资质的施工单位完成施工，以免耽误工程进度。

3.不建议建设单位继续履行合同。若建设单位选择继续履行施工合同的，则需要考虑建设单位将工程发包给不具有施工资质的单位施工可能受到行政处罚的风险。

相关案例：

相关法律法规

1.《民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

2.《民法典》第五百零二条：依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外；

依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任；

依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。

3.《建筑法》第十三条：从事建筑活动的建筑施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位，按照其拥有的注册资本、专业技术人员、技术装备和已完成的建筑工程业绩等资质条件，划分为不同的资质等级，经资质审查合格，取得相应等级的资质证书后，方可在其资质等级许可的范围内从事建筑活动。

4.《建筑法》第二十六条：承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。

5.《建筑法》第二十九条：建筑工程总承包单位可以将承包工程中的部分工程发包给具有相应资质条件的分包单位；禁止总承包单位将工程分包给不具备相应资质条件的单位。

6.《建设工程质量管理条例》第五十四条：违反本条例规定，建设单位将建设工程发包给不具有相应资质等级的勘察、设计、施工单位或者委托给不具有相应资质等级的工程监理单位的，责令改正，处50万元以上100万元以下的罚款。

7.《建设工程质量管理条例》第七十八条：本条例所称肢解发包，是指建设单位将应当由一个承包方完成的建设工程分解成若干部分发包给不同的承包方的行为。

本条例所称违法分包，是指下列行为：

（一）总承包单位将建设工程分包给不具备相应资质条件的单位的；

（二）建设工程总承包合同中未有约定，又未经建设单位认可，承包单位将其承包的部分建设工程交由其他单位完成的；

（三）施工总承包单位将建设工程主体结构的施工分包给其他单位的；

（四）分包单位将其承包的建设工程再分包的。

8.《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第五条：工程符合下列要求方可进行竣工验收：

（一）完成工程设计和合同约定的各项内容。

（二）施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。

（三）对于委托监理的工程项目，监理单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料，并提出工程质量评估报告。工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。

（四）勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量检查报告。质量检查报告应经该项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人审核签字。

（五）有完整的技术档案和施工管理资料。

（六）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告，以及工程质量检测和功能性试验资料。

（七）建设单位已按合同约定支付工程款。

（八）有施工单位签署的工程质量保修书。

（九）对于住宅工程，进行分户验收并验收合格，建设单位按户出具《住宅工程质量分户验收表》。

（十）建设主管部门及工程质量监督机构责令整改的问题全部整改完毕。

（十一）法律、法规规定的其他条件。

9.《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第六条：工程竣工验收应当按以下程序进行：

（一）工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。实行监理的工程，工程竣工报告须经总监理工程师签署意见。 

（二）建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位组成验收组，制定验收方案。对于重大工程和技术复杂工程，根据需要可邀请有关专家参加验收组。

（三）建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。

（四）建设单位组织工程竣工验收。

10.《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第七条：工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告。工程竣工验收报告主要包括工程概况，建设单位执行基本建设程序情况，对工程勘察、设计、施工、监理等方面的评价，工程竣工验收时间、程序、内容和组织形式，工程竣工验收意见等内容。 　　

工程竣工验收报告还应附有下列文件：

（一）施工许可证。 

（二）施工图设计文件审查意见。

（三）本规定第五条(二)(三)(四)(八)项规定的文件。

（四）验收组人员签署的工程竣工验收意见。

（五）法规、规章规定的其他有关文件。

11.《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第八条：负责监督该工程的工程质量监督机构应当对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督，发现有违反建设工程质量管理规定行为的，责令改正，并将对工程竣工验收的监督情况作为工程质量监督报告的重要内容。

12.《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第九条：建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（住房和城乡建设部令第2号）的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。